关于学区房,你知道的够多吗?

2019-03-15 06:06 来源:编辑整理 作者:佚名

图源:unsplash

好学校与高房价之间的联系,是世界上最稳定的关系之一。 ——史蒂芬·吉本斯

328元买一个百字微博回复,“北京大土豆”帮你把学区房抱回家。在中国这片对教育爱得深沉的土地上,新兴兼职“学区房咨询中介”应运而生。“北京大土豆”微博粉丝数100万,咨询客户多是北漂多年的高学历高薪中青年。他们多数无北京户籍,但打拼多年留下不少积蓄,考虑在北京扎根的同时有个问题不容忽视:如何在这一次“破釜沉舟式”投资中,以最高的性价比,获得最可观的短期及长期收益。短期在于房价涨跌,长期则在于子女教育。所以在价值1350w的购房抉择前,花个2、300元问问“专家”,对于平日精打细算过日子的小夫妻来说实在不算什么。而对于学区房持“看涨不看跌”态度的“北京大土豆”也竭尽全力,为客户献上“一己衷言”。末尾的催促购房,看得旁观者心痒痒。在家长心中,学区房到底有多重要?已经不用解释了。

北京市朝阳区推出“九年一贯制”学区:满足就近入学条件的学生,小学毕业后不用选拔即可进入指定初中就读。但没有北京户口的家庭,孩子依旧无法参加高考,所以这也仅是“北京大土豆”能为客户推荐的最合适的一套权宜之策。时隔一年,“大土豆”的问题价值也从188元涨到了328元。图源:微博“北京大土豆”倒逼教育公平的“就近入学”政策

中国本没有学区房,重点校多了,也就成就了学区房。什么是“学区房”?按照

单校划片;图源:百度.

而后针对教育公平问题推出的“多校划片”,是一片学区对应多所学校,满足入学条件的学生随机摇号、派位入校。也就是说即使家住名校学区内,也不一定能上名校。政府希望如此举措能减少家长对某特定学区的住房需求,压制学区房单价的野蛮增长。2015年,包括北京在内的19个重点大城市100%实行划片就近入学政策。原先大多数地区实行的“单校划片”,也正在向“多校划片”过渡。

2018年,北京石景山区通过“单校划片”和“多校划片”结合的方式,保障符合入学条件的学生完成九年一贯义务教育;图源:石景山区教委.

可无论是哪种划片制度,手持学区房本(产权),都是入学的必要条件之一。只要学校的本质优越性还在,房是死的,人是活的,事在人为,何人甘愿因为一张小小的房本,就冒让孩子一辈子平庸到尘埃里的风险?进好的单校学区,或优质校集中的多校学区,只不过是咬咬牙就能挺过去的事。北京市东铁匠胡同按照2016年房产中介挂牌价, 13平米的小平房价格大致是480万元, 每平方米将近37万元。该片区房产价格均稳定在每平方米30万元以上。根据就近入学的政策, 购买这里的学区房就基本保证了子女入读北京实验二小, 之后可直接升入北京师范大学附属实验中学, 而这两所学校在北京均被视为最好的中小学。

北京市东铁匠胡同花重金购买优质学区房,值得么?

房产商炒作的天价学区房, 均是指具备优质学校入学资格的学区房。优质学区房溢价涨幅大致在9%~12%之间,但普通学区房的溢价涨幅仅在3%左右。也就是说除去优质学源因素,学区房溢价毫无道理。那么优质学源的价值在哪,学校质量越好,对学生发展就越有利吗?除了优质学区房本身的市值增减,它能带来家长最初所期待的教育收益吗?

基于美国学者的调查,美国学生通常一年上课180天,每天上课6小时,初中阶段早上8点半左右上课,下午3点半左右下课;中国初中生通常每天上课8小时以上,从早上8点到晚上6点,正常下课后还有晚自习。

既然子女上什么类型的学校与所在片区息息相关,那么

青少年能力预测图:优质学校对于家境优异的孩子来说是“锦上添花”,对于家境不佳的学生而言更是“刚需”中国家长all in教育的无奈你可懂得?

然而你以为刚卖完肾就万事大吉了吗?不,就跟面试通过到入职的那段时间一样,从买房到就学,中间也充满了太多不确定因素。12月4日,深圳市螺岭外国语实验学校发布公告,从2019年起补充入学的房产要求(有删减):

多校划片、租售同权

十九大报告提出, 努力让每个孩子都能享有公平而有质量的教育, 2016年教育部办公厅《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》提出“在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方, 根据实际情况积极稳妥采取多校划片”。

“多校划片”并不是简单地把几所学校划成一片,而是兼顾统筹,将优质校、中差等校划在一个片区,力求让优质校带动其它学校发展。学区内的学生通过随机摇号入学,均衡学生接触优质校的机会。

但在“多校划片”的实施过程中,难免会出现优质学校集中,或一般学校集中的学区,两者间的差距仍然存在,房价差额也就随之存在。专家指出,教育资源不均衡仍然是学区房差价的主要致因。

所谓“租售同权”,是指租房与买方居民享有同等待遇。2017年7月,广州市率先提出“租售同权”政策,紧接着八大部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,表示将“通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”,并选取了广州、南京、杭州、沈阳等12个城市作为试点城市。

政策一出,看好与不看好各占一方。由于学区房具有特殊的教育属性,其自用持有周期一般为6年(小学年限),后多转为二手房出售。若“由售转租”,出租方每6年可转手一次,并获得市场房价10%或更高的租金收入;而承租方也可以用原来10%的成本获得优质的教育资源。

但反方表示,在对稀缺资源的大量需求下,更低的成本将会导致更多的需求,而更多的需求又会导致租户通过提高租金来筛选租户,导致租房带来的成本不降反增。到时房子既买不起,又租不起。

也有相关人士解读,新政未必会导致学区房租金疯涨。所谓“学位到房”,是将对学位与房源进行周期性捆绑,除了市场调节,政府政策也会参与其中。对于租房就能解决子女上学问题的人而言,这无疑缓解了他们的购房压力。

那么国外是否也有“学区房”的概念呢?——有。“学区房”并不是中国特产。

其他国家的“学区房”制度

还有的国家本来有“学区房”的概念,但学区房价格却是中国的观念输出造成的。譬如澳大利亚。

图源:澳洲财经见闻

由此可见,全世界家长购买学区房,都是有其价值和合理性存在的。只不过市场有风险,投资过程须得理性看待。

参考文献:

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[4]曹谦.学区房真的重要吗?——基于国际学生评估项目(PISA 2015)数据的分析[J]. 统计与信息论坛,33(6):116-122.

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[6]焦蕴,刘靖雯,陈子萱,季玲钰,李思文.“学区房热”现象的成因及缓解对策——基于南京市学区房的调查研究[J].中小企业管理与科技,2017:77-78.

[7]李雪松,陈曦明,方芳,等.“二孩政策”与学区房溢价——基于人口政策变化的政策评价分析[J].财经研究,2017(6)

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[10]王代芬,王碧梅.“买房择校”:被定格的教育机会[J].教育学术月刊,2016(4)

[11]周建邦.“学区房”是伪教育公平下的蛋[J].师道,2010(01):26.

[12]买学区房不如移民?别傻了,国外一样有学区房.来源:郑州楼市微观察.2017.9.

[13]英国父母为学区房花的钱也不少.来源:界面新闻.2018,9.

[14]中国家长澳洲买房大多为教育,澳洲学区房涨势惊人.来源:八卦汇.2017.9.

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