泡沫之痛|疯狂的楼市还能走多远?

2016-09-30 16:03 来源:编辑整理 作者:佚名

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作者:其申 时间:2016-09-28 所在专题 来源:Tsinglaw 评论
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楼市的分析文章可谓铺天盖地,各种声音都有,值得注意的是趋于对立或排斥的两种声音,一是“楼市雪崩论”,二是“楼市平稳健康发展论”。至于未来楼市如何过渡,这需要看决策者的魄力,尤其是利益博弈的情况,具体牺牲哪一方的利益来实现楼市转型。以2014年初开启新一轮上涨势头,特别是2015年两会期间国务院总理在作完政府工作报告的答记者问环节,再次强调“促进房地产市场平稳健康发展”,如果楼市不是当前这种存在严重问题的情形下,这句话并无问题,但在所积累的症结深重下根本不可能实现“平稳健康”。楼市本身早就不是平稳发展了,一如2008年开始大幅度增长的M2,是疯狂、是病态,是要出大问题的;没有只涨不跌的市场,楼市也不例外,其本身的发展很早就不健康了。

楼市一骑绝尘蚁民泪的轨迹

楼市不平稳、不健康的因素可追溯到1998年国务院发布的23号文,即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出“建立以经济适用房为主的供房体系”。国家开始注重房地产的发展由此体现,住房供应开始转型。如果当时能够明确,严格规范必须确保保障性住房的市场占有率在八成以上,随着逐步积累调控经验并结合社会经济发展实际,可调低到六成,但绝不能低于这个比例,起码当时日本就是个很好的教训。然而并没有,决策者被房地产拉动经济的效应给带动的也疯狂起来,甚至把房地产业视为国民经济的支柱产业,把国民经济就此绑架在了楼市,直到今天仍未扭转,当然也无力扭转。

房地产绑架国民经济的开端,就是国务院的18号文,即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。2003年8月31日,由新华社全文播发,也一度被业界公认为中国房地产市场发展的新五年规划,更为被楼市盘剥的人们视为罪魁祸首。18号文也可以说是不尊重法治乃至违宪的国务院文件,首次以国务院文件的层面来提出并确立“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。另外,从文件的名称也可看出,要“促进房地产市场持续健康发展”。一个“支柱”,一个“持续”,就此全面奠定了中国房地产业一路高歌猛进的疯狂上涨。之所以强调疯狂,乃在于其涨幅完全超越收入上涨幅度,成为普通薪资阶层不能承受之重。而地方政府、地产商、银行、投资投机性购房者,以及房地产上下游产业,则共同分享了在疯狂上涨中所带来的暴利。当然,钢材、水泥、能源等也因此引发了产能过剩的问题,更不可避免地连同房地产本身也成为污染源的主要构成部分。

2015年“抑制投机投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展”的话音还未落,2016年初就再次以疯狂上涨击碎了抑制投机与平稳健康发展的承诺。2015年就专门撰文房地产市场仍会保持上扬势头,并指出房地产问题不会有根本性扭转,如今仍坚持这个看法,至少三年内如此,甚至五年。以鄂尔多斯的“鬼城”为代表的房地产问题仍没有引起足够重视,如今二三线城市的“鬼城”愈来愈多,可售价却仍然能够上涨,这明显是政策层面有意制造并追求的效果,让民众普遍认为只有房产才是资产增值保值的根本,其吸金效应也使得实体经济遭遇“钱荒”,银行显然更乐意贷给房地产业,民间投资也更多地奔向房地产业,实体经济无以为继。房地产的疯狂暴利,而且仅仅短期内即可实现,这对于从事实体经济的人不可谓不是一个莫大的心理重挫,积极性明显会受到影响,同时又由于资金缺位问题导致实体经济的凋敝。这些问题国家层面并不是看不到,更不是求死,我的判断应该是想以楼市来吸收流动性,借助疯狂上涨来把人民币避险资金绝大部分绑架到房地产业上,迎接即将到来的人民币贬值。

超发货币全面加大人民币贬值预期

我们现在的实质负利率换算过来早就过了警戒线,甚至已经是两位数。看看定期存款利率一降再降,大幅攀升的CPI,也能感受到。人民币必然贬值这个判断是基于M2值,在2008年之前还是保持相对平稳的幅度上升,但“救美国就是救中国”后,全面大幅度增长,一举超过了美国,至今仍以13%的上涨势头增长,如此天量的超发货币足以买下半个欧盟,可想而知其问题的严重性。美元本位的美国尚且不敢如此超发,哪怕在美元本位下基本可将风险分散转移到全球;而中国根本没有自主的货币体系,人民币主体地位在世界上根本是没有形成的,完全盯着美元予以发行,进账多少美元就根据汇率相应发行多少单位的人民币,这终将发生系统性风险,一旦风险破溃,将是无法承受的。

诚然,目前的这种人民币发行机制在过去的二三十年中发挥了极大地市场效应,中国也借着美元的硬挺之东风快速发展起来。但是这并非长久之计,尤其是当下美元不确定因素增加的情况下。美国的加息历史上基本无法影响中国楼市,其根本原因是我们实行的严格外汇管制,一旦加入SDR后放宽限制,对楼市的影响也将如对A股市场的影响那般明显。美元的发行采取的是“全过程,全对冲”,私人性质的美联储每发行一单位美元,美国政府就以国债形式予以购入,然后向国内及全世界发行国债。如此循环下去,本金终要归还,当然美国现在已经无力偿还,只能是借新债还旧债,如此继续把人民币捆绑在美元上则未来只会消极的一面更多,乃至被彻底拖垮。一方面要解绑美元,并实现人民币主体地位;一方面又要面对超发的货币,贬值是必然,具体怎么操作,是一步到位,还是如一再强调的那样“人民币不贬值”,需要看博弈情况。当然,承诺不贬值是毫无意义的,因为根本不可能,超发的货币如何消化,基本转嫁不出去,只能是全民买单。

是保住资产价格,还是全面刺破房地产泡沫,我认为应该是三到五年内先保住资产价格,待各方稳定后再一举刺破房地产泡沫。说到资产价格,在中国其实基本指的就是房地产,这明显是大头,而且目前的势头也表明正在全力以赴保住,当然这必然不是长效机制,权宜之计。其实人民币早就是“对外升值,对内贬值”的怪诞,由于超发的货币导致不得不对外也贬值,在楼市基本实现人民币避险资金的被吸附情况下,为规避此时刺破泡沫带来的全面债务违约,保证全局稳定性,缓和执政压力,五年内应该是主要牺牲汇率,但保住国内资产价格。以此来稳住已贷款购房者,只要持有的房产基本不贬值,国内大部分民众不会关心人民币贬值问题,虽然承受着其他物价的疯狂,但会选择承受。当然,在这其中,官僚权贵与资本金主的利益会因人民币贬值大幅受损,而他们又基本决定了政策的出台及实施,能否让步也是很大的问题。五年后,也就是各方面的准备差不多了,主要是超发的货币向世界转移消化的差不多了之后,财产公示会全面实施,结合房产税、遗产税、租金调节税等税政调控举措,提升持房成本,全面遏制投机投资性购房,甚至可以一举把房价降幅扩大到五成左右,就如当年的日本。这个时候的全面债务违约应该不会很严重,违约所带来的个人信用风险将是更加难以承受的。前期投机性购房者将损失惨重,当然这也是其所应承受的,他们同样对房地产的畸形发展有“贡献”。

五年是一个时间窗口期,先保资产价格后刺破房地产泡沫

先短期保住资产价格而后在足以能够控制刺破泡沫所带来的风险,特别是美国在2008年有意把中国拖入次贷危机的深渊,才能以相对较小的代价实现楼市的过山车似的过渡。短期的阵痛远比积重难返,以致全局皆输要来得划算一些。当然,随着央行引入掉期,连CDS都开始放开,金融衍生品的过度泛滥,这是有意遂了美国的愿望,中国若发生次贷危机,则休想有人来救,美国绝不会知恩图报,“救中国就是救美国”的呼声也绝不会有。在楼市对实体经济的吸血效应如此深巨的情形下,又放开金融衍生品的泛滥,只能导致尚未在全球站稳脚跟的中国制造业半路夭折,美国的制造业危机与次贷危机如果还不足以引起足够重视,那只能说是决策者们在“求死”。同时结合去产能、重环保给低端实体经济的重创,就业问题也将集中涌现,产业转移并非没有可能,尤其是美英德法日等内部制造业都不同程度存在问题的情况下,产业大转移极有可能发生。我们曾经享受了上一次从发达国家向发展中国家,尤其是向中国的产业大转移所带来的全面发展,当然也因此积累了很多问题;谁也无法保证,随着决策者的“求死”模式,同时发达国家本身的制造业也需要拯救的局面下,回流并非不可能。

最后,着重提醒一句,这五年内想要购房的,必须清醒认识到上面这些问题;另外一个,莫要再被所谓刚需而忽悠,居有其所是刚需,但持有住房从来都不是所谓刚需,要明白居有其所不等于必须持有住房。另外,在此也期待决策者能够保持起码的良知,虽然在这个时候和你们谈良知异常苍白无力,但仍泣血倡议守住最后一点良知吧,不要在“求死”的路上继续深化了。还有一个就是美国12月份加息将是必然,他要考虑到国家信用,更要制造市场活跃度和就业双增长的心理引导,吸引资金回流到美国;当然,加息动作对A股影响仍会很大,但基本对楼市没影响。

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