处理好房价过快上涨与去库存之间的关系

2016-09-30 16:35 来源:编辑整理 作者:佚名

作者:邵挺,国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任、副研究员

2016年,去库存压力和难度将持续加大,必须高度关注房地产市场出现的新问题和风险隐患。但同时也要清醒认识到,房地产市场的城市间分化更加明显。一线和部分二线城市房地产去化率较高,房价上涨较快;三、四线城市则成为去库存的重点区域。在坚持去库存总基调下,按照“因地制宜、因城施策”的原则,须妥善处理好“抑制一线城市房价过快上涨”和“加快其他城市化解住房库存量”的关系。

精准把握房地产库存的几层含义

首先,需要精确把握房地产库存的几类含义。

商品房去库存压力很大。为什么这么说?截至2015年12月底,全国商品房待售面积超7亿平方米,全年销售面积近12.8亿平方米。按照2015年的销售速度,化解现有房屋待售面积需要6、7个月,总体上看,压力似乎不太大。但如果考虑现有施工面积和待开发土地面积形成的潜在供应量,去库存压力将大幅增加。截至2015年12月底,全国房屋施工面积超过73.5亿平方米,按照2015年的销售速度,大致需要5年9个月才能完成消化。再加上超过3.5亿平方米的待开发土地面积(截至2015年11月底),按照全国出让土地的平均容积率(2.37)计算,未来1~2年内又会形成约8.4亿平方米的房屋供应量。按照2015年的速度持续销售,需要8个月时间。统算起来,消化潜在库存约需6年5个月,压力相当大。

在去库存的重压之下,三、四线城市成为重点区域。按照2015年销售速度,消化现有住房待售面积的周期,一线城市约为5个月、二线城市约为7个月,三、四线城市约为14个月。如果加上施工面积和待开发土地面积,去库存周期更是大幅提升,一线城市大致为2年7个月,二线城市是4年5个月,三、四线城市为10年8个月。考虑到三、四线城市的住房销售量约占全国总量的50%,未来几年内,三、四线城市将成为全国去库存的“主战场”。

在去库存过程中,商业营业用房和办公楼是难点。截至2015年12月底,住宅、办公楼和商业营业用房的待售面积分别约为4.5亿平方米、3276万平方米和1.5亿平方米。按照2015年的销售速度,消化周期分别是4.8个月、14个月和19个月。如果考虑到现有施工面积,按照2015年的销售速度,住宅、办公楼和商业营业用房去库存周期分别是4年7个月、11年4个月和10年10个月。

2016年房地产市场可能呈现出的几大趋势

首先,房地产开发投资同比增幅很可能负增长,“稳投资、稳增长”难度加大。

2015年,在房地产市场销售明显回暖的情况下,全国房地产开发投资同比仅增长1%。2016年,开发投资同比增幅很可能出现负增长,其主要依据:一是商品房去库存压力很大,开发企业以消化存量住房为主,新开工和土地购置意愿将进一步下降。二是保障性安居工程的货币化安置比例大幅提高,相应的投资增幅将回落。2015年,全国保障性安居工程完成投资1.54万亿元,占全国开发投资量的16%。预计2016年全国货币化安置比例将从2015年的28%提高到40%以上,进一步压缩保障房实际投资和建设规模。

其次,商品房销售会延续2015年总体回暖趋势,预计2016年同比增幅在8%左右。

2015年全国商品房销售面积是12.8亿平方米,同比增长6.5%。2016年去库存任务主要集中在二线以及三、四线城市,这些城市的房屋销售量约占全国销售量的90%。2016年,中央和地方政府会出台一系列鼓励开发企业去库存的政策措施,预计三、四线城市的销售同比增幅会有所提升,全国商品房销售同比增幅高于2015年,预计在8%左右。

再次,绝大多数三、四线城市房价将有所回落,不排除部分城市房价较快下降的可能性。

2014年以来,房屋新开工面积同比持续下降。2015年商品房销售量达到新高,不少城市已经开始逐步释放库存压力。特别是一线城市和部分热点二线城市去库存速度较快,压力明显小于三、四线城市,加上这些城市人口持续流入、产业集聚的趋势短期内不会改变,房价预计将延续2015年稳中有升态势。然而,三、四线城市受高库存影响,再加上吸纳人口流入的产业集聚能力不强,预计2016年会继续呈现房价同比下降的趋势。一些房屋去化周期长、传统产业衰落、人口净流出的城市,房价甚至会出现较快下降。

2016年房地产调控主要思路方向

面对上述问题和挑战,2016年房地产政策要同时在“需求和供给侧发力”,在稳定和促进购房需求的前提下,综合施策,加快去库存速度。在目前已出台相关政策的基础上,建议采取如下措施,进一步稳定房地产市场、促进健康发展。

从不同城市面临的条件出发,实行松紧适度的货币金融政策,稳定住房消费能力。

住房金融条件变化是引起短期市场波动的主要原因之一。2016年出现数次降准和降息的可能性很大,这对控制一线城市房价涨幅提出了挑战。建议实行中性适度的货币金融政策,在降准降息的同时,因城施策。如果一线城市房价下半年出现较快上涨,二套房及以上的首付比例可以适度上调。在库存量大、房价下跌的三、四线城市,在降准降息的同时,首付比例不宜继续大幅下调。因为住房金融条件的变动容易引起住房市场大起大落,要坚持稳健的住房金融政策,按照“因城施策”的原则,在房价上涨预期强烈的一线城市,要注意适当收紧金融条件,防范泡沫积累。而在房价回落预期较明显的非一线城市,要注意不能过度放松金融条件,防范房价回落造成购房者支付能力下降以及不良贷款率上升等风险。

实行差异化的财税政策、深化农村土地制度改革,加快释放农业转移人口等新市民的住房需求。

针对去库存任务最重的三、四线城市和小城镇地区,实施优惠的信贷、税收政策,鼓励农民工购房。2015年全国外出农民工1.68亿人,如果每年能够把购房人口比重提高1个百分点,按照目前城镇居民人均37平方米计算,2016~2020年间可新增约3.1亿平方米的购房需求。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策,首付比例可适当放松,减免契税,各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。去库存压力大的城市,还可以将上述优惠政策扩大至所有购房者。

加快包括REITS在内的住房资产证券化试点。

商业营业用房和办公楼是当前化解库存压力的重点。积极有序推进住房资产证券化,有助于消化商业和办公楼的库存,也有利于降低商品住宅的贷款成本,提升购房需求。在2015年已有的资产证券化(ABS)试点基础上,鼓励扩大包括REITS在内的资产证券化试点。在现阶段市场租金回报率偏低的情况下,政府可实施财政补助等方式,新启动一批REITS试点。从美国等发达经济体的实践看,相对其他类资产,REITS具有回报率稳定、风险系数低、杠杆率不高等特点,对开发企业而言是“轻资产”,可提高资金利用效率。企业经营从以一次性出售为主向长期维护经营转变,有利于物业长期保值增值。

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