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金融时报:房地产决定着中国经济命运

2016-09-30 16:11 来源:编辑整理 作者:佚名


  近期的房价再次重启“高烧”模式,也再次引发了人们对房地产市场和中国经济健康发展之间的某种关联的担忧,比如经济硬着陆的风险,但金融时报刊文认为,房价上涨一直在健康区间,未来的风险完全在可控范围内。


  据金融时报署名为BC环球资产管理公司首席经济师Eric Lascelles的文章报道,中国已成为经济大国,中国经济对全球经济增长的贡献是三分之一。在增长缺乏的世界中,哪怕这种增长减少一点点都会令人不安。因此,观察追踪中国的诸多弱点及未知很关键。其中,中国房地产市场有着不成比例的重要性。这是由于房地产市场的中心地位,纯粹实力,以及看起来的脆弱。


  房地产作为某种经济支点,对中国银行、重工业、建筑商和居民有着巨大影响力。我们认为其直接或间接地占据中国经济产出的19%。


  一个简单的压力测试发现,住房建设活动及房价减少10%将会造成中国GDP下降5%。这实质上是关乎整个经济的消长。


  那么,中国楼市确实那么令人担忧吗?传言和猜测当然会倾向极端消极的一面,着眼于鬼城、空置房屋和离谱的住房负担能力。不过事实有些微妙。


  主要的不利消息是,据我们的预估,中国城市的楼市空置率为29%。这是一个很高的比率,远超美国的13%。令人稍稍欣慰的是很多住房都已出售(主要售给投机商),但事实是它们仍是空置的。若是房产投资商突然不可控,这将会引发大问题。十年内使中国楼市空置率与美国持平,需要立即减少40%的建设步伐。更令人担忧的是,中国住宅投资在GDP中所占比重较其他任何主要国家都高。


  然而,这份最初的悲观评估并未完整体现中国楼市供需动态变化。


  从流动角度,中国实际上是房屋建设不足的。为满足城市人口增长及替换被拆除房屋需求,每年需建约900万套的新住房。与此同时,中国现在每年新建城市住房还不足700万套。


  短期来看,中国楼市供应链——土地收购到开发建设到施工完成再到最终实现销售——表现出的通常是平淡增长。这些环节多数都增速缓慢,整个供应实际上略微落后于可持续需求,而不是超越于需求。


  价格层面,房价的上涨是健康的,并没有呈现极端增速——以中国的标准——每年9%的增速,且呈现增速减缓的趋势。


  长期来看,中国的空置率困境会有强有力的补偿。中国城市占有住房(18.1亿套)远少于家庭数(26.9亿户)。这种不匹配很大程度上是贫困造成的。随着中国更加富裕,多个家庭共享一套房的情况会减少。在接下来十年实现美国的每户城市住宅水平——同时使高空置率正常化——必然会带来居民住房建设每年31% 的增长。


  澄清下我们不是在预言中国即将到来的楼市繁荣。但是,需要指出的是中国住房建设活动或许并未像起初看起来的被热炒过度。


  住房负担能力是中国楼市束手无策的另一因素。中国特大城市的房价收入比很惊人,购房者的负债比已超过美国水平。这两项确实存在风险。不过,在较小城市以及安居工程引入后,某种程度此种担忧被稀释。


  同理,鉴于近40%的储蓄率和随时间推移快速增长的收入,中国家庭能更好地应对持续高房价。


  衡量负担能力的途径不止一个。在消费支出中,普通中国家庭比普通美国家庭在居住成本上的支出比例较小。而且这类支出近些年来不增反降。


  中国房地产市场的某些方面是非常令人担忧的——其高空置率和某些负担能力指标。但是其他发现将这些问题置于大背景下,部分减少了我们的担忧。最后,中央王朝的楼市依然在风险的万神殿中据有一席,但是风险并不如我们先前所假定的高,而且此前对金融市场的看法也是值得争议的。

 


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